Головне управління Нацполіції Києва розслідує факт можливої незаконної зміни цільового призначення земельної ділянки на вул. Ревуцького, 1, на якій вже почалося будівництво ЖК “Brother” (проєкт великого забудовника “РІЕЛ” аж на 1,3 тис. квартир).
Правоохоронці вважають, що це було зроблено “за сприяння” інженера-землевпорядника, який підписав відповідну заяву ТОВ “Аллан Плюс” (орендар землі) до Держгеокадастру про те, щоб на цій землі можна було зводити житло. І цей орган вніс такі зміни, хоча це мала би робити Київрада. Зазначимо, що кілька років тому правоохоронці не змогли “вигнати” вказану компанію з орендованої ділянки в судовому порядку – причиною позову прокуратури було те, що раніше “Аллан Плюс” не побудувало там багатоповерховий паркінг, як це було передбачено “попереднім” цільовим призначенням. Натомість компанія в рамках зустрічного позову добилася поновлення договору оренди до 2032 року.
Наразі столичні правоохоронці розслідують факт можливої незаконної зміни цільового призначення ділянки на вул. Ревуцького, 1 в Дарницькому районі Києва.
Відповідне слідство здійснюється в рамках кримінального провадження №42025100000000286 від 27 листопада 2025 року, яке було відкрито відділом розслідування особливо тяжких злочинів слідчого управління Головного управління Нацполіції Києва. Попередня правова кваліфікації цієї справи – за ч.2 ст. 364 Кримінального кодексу (КК) України, тобто зловживання службовим становищем, що спричинило тяжкі наслідки.
Вищезгадана земельна ділянка має площу 4,08 га і кадастровий номер 8000000000:63:243:0188. Тривалий час там розташовувалася найбільша в Києві автомобільна стоянка, а нещодавно розпочалися роботи зі зведення житлового комплексу (ЖК) “Brother” – проєкту девелоперської компанії “РІЕЛ”.
Ділянка на карті порталу Опендатабот
В рамках розслідування правоохоронці встановили, що ще у 2012 році ТОВ “Аллан Плюс” отримало цю ділянку комунальної власності громади Києва в оренду з цільовим призначенням “для будівництва багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення”. Однак, у 2024 році компанія через Держгеокадастр змінила таке цільове призначення на “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури”. Таке цільове призначення тепер і відображено в дозволі на будівництво, виданому в лютому 2025 року.
Втім, за версією слідства, ТОВ “Аллан Плюс” не мало підстав для такої зміни без відповідного рішення Київради. Правоохоронці зазначають, що взагалі такі коригування можна здійснювати без погодження з органом місцевого самоврядування, однак для цього на відповідній ділянці має бути розташоване нерухоме майно землекористувача. А в даному випадку, мовляв, “Аллан Плюс” не має на цій території належної компанії нерухомості.
За інформацією Нацполіції, ще у жовтні 2025 року на розгляд Кваліфікаційної комісії при Держгеокадастрі було винесено подання щодо позбавлення кваліфікаційного сертифіката інженера-землевпорядника, який засвідчував документи, на підставі яких Держгеокадастр змінив цільове призначення вказаної землі. У судових ухвалах по цьому слідству не уточнюються деталі та відсутня інформація щодо рішення згаданої комісії. Втім, КВ знайшла окремі подробиці, і про них мова йтиме нижче.
Зазначимо, 15 грудня 2025 року в рамках вказаного кримінального провадження Голосіївський районний суд Києва задовольнив клопотання правоохоронців щодо надання їм доступу до документів, які зберігаються в офісах різних компаній та установ та повинні допомогти у розслідуванні. Так, вилучення документації мають бути здійснені у ТОВ “Аллан Плюс” (планується вилучити експертний звіт щодо проєктної документації, договори з інженерами технічного та авторського наглядів, журнали ведення робіт тощо), у ТОВ “Житлово-будівельна компанія-1” (генпідрядник будівництва – мають бути вилучені договір підряду, виконавча документація, сертифікати відповідності на будівельні матеріали, журнал експлуатації будівельної техніки тощо), в одному з підрозділів Держгеокадастру (планується, серед іншого, вилучити документацію із землеустрою) тощо.
Передісторія
Ще у травні 2007 року ТОВ “Аллан Плюс” звернулося до Київради із клопотанням щодо надання в оренду на 10 років земельної ділянки ра вул. Ревуцького, 1 орієнтовною площею 4,9 га під будівництво багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення. У липні того ж року комісія міськради з питань земельних відносин надала компанії дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо такого землевідводу.
Через чотири місяці, у листопаді, такий проєкт було подано на розгляд і затвердження Київради. Однак, міськрада так і не ухвалила його, а тому ТОВ “Аллан Плюс” звернулося до Господарського суду Києва із позовом щодо визнання затвердженим цього проєкту землеустрою, щодо визнання укладеним відповідного договору оренди та щодо зобов’язання Головного управління земельних ресурсів Київської міськдержадміністрації (КМДА) зареєструвати таку угоду.
16 березня 2010 року столичний госпсуд повністю задовольнив вимоги компанії. Предметом відповідного договору оренди була ділянка за вищевказаною адресою площею 4,08 га (її “розміри”, вочевидь, були уточнені при розробці проєкту землеустрою) з цільовим призначенням “для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення” (кадастровий номер 8000000000:63:243:0188). Термін оренди мав скласти 10 років. Однак, цей відлік розпочався лише через два роки, адже КМДА зареєструвала орендну угоду 8 серпня 2012-го.
Що цікаво, ТОВ “Аллан Плюс” навіть попри це відразу не могло почати користуватися ділянкою. Справа в тому, що цю землю без правовстановлюючих документів займало ТОВ “Видавничий дім “Слай-Універсал”, яке організувало там стоянку – на підставі договору з КП “Київтранспарксервіс”. Однак, у 2011-ому міськрада виключила цю землю з переліку паркувальних майданчиків, закріплених за вказаним КП, а у серпні 2013 року ТОВ “Аллан плюс” через суд все ж добилося “вигнання ТОВ “Видавничий дім “Слай-Універсал”.
При цьому, у 2018 році відбулася перша зміна цільового призначення даної земельної ділянки, про яку правоохоронці не згадують. Так, у червні державний кадастровий реєстратор Д.Ю. Дячук задовольнив заяву ТОВ “Аллан Плюс” та змінив цільове призначення вказаної землі на “для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку)”.
Невдовзі після цього розпочався черговий раунд судових спорів навколо цієї землі. Так, на початку 2022 року Київська міська прокуратура подала до Господарського суду Києва позов щодо розірвання договору оренди вказаної ділянки та її повернення до комунальної власності Києва. В обґрунтування своїх вимог правоохоронці стверджували, що ТОВ «Аллан Плюс», в порушення вимог Земельного кодексу України та договору оренди, використовує цю ділянку в комерційних цілях для розташування автостоянки, тобто не за цільовим призначенням. Також у прокуратурі зазначили, що компанія протягом тривалого часу (понад 9 років) не приступила до цільового використання ділянки, тобто допустила порушення умов орендної угоди щодо забудови цієї землі багатоповерховим паркінгом з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення.
На підтвердження цього правоохоронці повідомили, що у грудні 2021 року Департамент земельних ресурсів КМДА провів перевірку дотримання вимог земельного законодавства на цій ділянці, а у червні 2022 року – обстеження цієї землі. Під час цих заходів було встановлено, що там дійсно немає багатоповерхового паркінгу і навіть слідів початку будівельних робіт. Натомість, чиновники столичної мерії з’ясували, що на ділянці розташовано відкриту автостоянку та капітальну споруду для охорони; частина автомобілів на автостоянці розміщувалася під навісом; в`їзд на ділянку регулювався шлагбаумом, і до того ж ця земля була огороджена парканом та охоронялася.
У серпні 2022-го ТОВ “Аллан Плюс” висловило свою позицію, подавши відзив на позовну заяву правоохоронців. Так, у компанії повідомили, що після набуття нею права оренди було виявлено, що ділянка незаконно використовується іншими суб`єктами господарювання, які надають послуги з платного паркування без належних і законних підстав. При цьому, в ТОВ “Аллан Плюс” зазначили, що у нього відсутня можливість фактичного використання землі на даний час, а тому компанія не може розпочати будівництво. Натомість, як повідомили в цій ТОВці, вона як належний землекористувач “реалізує своє право на захист права користування земельною ділянкою і сплачує орендні платежі, що вказує на намір використання земельної ділянки в подальшому, а також продовжує підготовку технічної документації для початку будівельних робіт”.
Відразу ж після цього ТОВ “Аллан Плюс” в рамках цього ж судового спору подало зустрічний позов, в рамках якого висунуло до Київради вимоги щодо поновлення договору оренди ділянки на вул. Ревуцького на новий термін. У компанії уточнили, що вона зверталася до міськради з листом щодо поновлення, до якого було прикріплено проєкт відповідної додаткової угоди до орендного договору, однак столична влада ніякого рішення по цьому питанню не прийняла.
22 листопада 2022 року столичний госпсуд задовольнив позов прокуратури та відмовив ТОВ “Аллан Плюс” у задоволенні зустрічних вимог. Однак, у компанії не погодилися з цим судовим вердиктом, у зв’язку з чим була подана апеляційна скарга, яку 3 квітня 2023 року задовольнив Північний апеляційний господарський суд. Відповідно до його рішення, прокуратурі було відмовлено в задоволенні її вимог, а позов ТОВ “Аллан Плюс” навпаки був задоволений.
Так, у апеляційній скарзі компанія повідомила, що акт обстеження земельної ділянки від червня 2022 року, складений профільним департаментом КМДА, не є “належним та допустимим доказом щодо встановлення обставин неналежного використання земельної ділянки, оскільки не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов`язків для осіб, діяльність яких перевірялася. При цьому, мовляв, Департамент земельних ресурсів столичної мерії під час проведення цієї перевірки не встановив осіб, які фактично використовують земельну ділянку.
Серед іншого, у ТОВ “Аллан Плюс” повідомили, що Київрада своїм рішенням від 10 липня 2018 року №1240/5304 затвердила Детальний план території (ДПТ), обмеженої вулицями Михайла Кравчука, Ревуцького, Здолбунівською та Харківським шосе, і ним було змінено функціональне призначення території, до якої входить спірна ділянка – з зони комунально-складських територій на зону житлової багатоповерхової забудови та частково території громадських будівель та споруд. У зв’язку з цим, за твердженням компанії, столична влада унеможливила отримання ТОВ «Аллан Плюс» містобудівних умов та обмежень (МУО) на проєктування будівництва паркінгу, оскільки, згідно з вимогами Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації (Генплану або ДПТ) на місцевому рівні є підставою для відмови у видачі цих МУО.
Надалі, 28 червня 2023 року Касаційний господарський суд повернув цю справу на розгляд апеляційного суду – таким чином було частково задоволено касаційну скаргу прокуратури, яка добивалася скасування рішення того ж апеляційного суду від 3 квітня 2023-го. Втім, “повторний” вердикт Північного апеляційного господарського суду був аналогічним – 3 жовтня 2023 року він знову відмовив правоохоронцям в задоволенні первісного позову та задовольнив позов ТОВ “Аллан Плюс”. Це рішення було остаточним, і відповідно до нього договір оренди був поновлення на 10 років – до серпня 2032-го.
15 травня 2024 року Департамент містобудування та архітектури КМДА видав ТОВ “Аллан Плюс” МУО на проєктування будівництва житлового комплексу з паркінгами, торговельного закладу з об’єктами соціально-побутового обслуговування та дитячого дошкільного закладу з початковою школою на вул. Ревуцького, 1.
Згідно з цим документом, гранична висота будівель на цій території не має перевищувати 88,8 метрів (близько 29 поверхів), але остаточні показники мають бути узгоджені відповідно до державних будівельних норм (ДБН). При цьому, в “містобудах” уточнювалося, що, відповідно до проєктних рішень вищезгаданого ДПТ, висота будинків на вказаній ділянці має скласти 25 поверхів. Крім того, в МУО зазначалося, що ділянка розташована в зоні особливого контролю – смуги повітряних підходів. У зв’язку з цим на ТОВ “Аллан Плюс” було покладено зобов’язання при проєктуванні врахувати вимоги Повітряного кодексу України, висновку Державної авіаційної служби України щодо граничної висоти об’єктів на приаеродромній території тощо. Серед іншого, в документі було вказано, що ця земля частково знаходиться в охоронній зоні інженерних мереж та споруд та частково в санітарно-захисній зоні установ комунального господарства, через що згадана компанія мала здійснювати проєктування згідно з вимогами Державних санітарних норм, низки ДБНів тощо.
Разом з тим, в МУО зазначалося, що цільове призначення вказаної ділянки -”для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов’язаною з отриманням прибутку” з уточненням “для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового паркінгу з приміщеннями торговельно-офісного та соціально-побутового призначення”. У зв’язку з цим, КМДА зобов’язала ТОВ “Аллан Плюс” привести таке призначення у відповідність до намірів забудови.
Де-юре це сталося вже через два місяці – 23 липня 2024 року державний кадастровий реєстратор Н.М. Мороз за результатом розгляду заяви ТОВ “Аллан Плюс” змінив цільове призначення ділянки на ву. Ревуцького, 1 на нинішнє. А на початку минулого року, 4 лютого 2025-го, Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) видала ТОВ “Аллан Плюс” дозвіл на будівництво за вказаною адресою ЖК з паркінгами, торговельного закладу з об’єктами соціально-побутового обслуговування та дитячого дошкільного закладу з початковою школою. Генпідрядником цих робіт було заявлено ТОВ “Житлово-будівельна компанія-1”. У цьому документі було вже вказано “нове” цільове призначення.
Будмайданчик ЖК “Brother” станом на листопад 2025 року (фото з офіційного сайту комплексу)
Вказаний дозвіл було видано на зведення одного будинку на 231 квартиру. Однак, вочевидь, це лише перша черга забудови. Так, за даними відкритих джерел, на цій території в рамках реалізації проєкту ЖК. Brother” планується зведення 13 (!) житлових будинків висотою від 8 до 25 поверхів на майже 1,3 тис. (!) квартир, а також планується облаштування майже семи сотень паркомісць. За інформацією офіційного сайту цього комплексу, будівництво має проводитися в рамках 5 черг робіт.
Рендер ЖК “Brother” та його генплан (взято з офіційного сайту цього житлового комплексу)
Зазначимо, що приблизно в 3 км від цього комплексу “РІЕЛ” реалізує ще два своїх проєкти. Так, йдеться, зокрема, про ЖК “Sister” – концепція цього комплексу має доповнювати концепцію ЖК “Brother” і навпаки. Вказаний комплекс, який розташовуватиметься на вул. Клеманській, складатиметься з 29 будинків (висота від 9 до 24 поверхів) на майже 2,6 тис. квартир. Крім того, по сусідству з ЖК ‘Sister’, буквально через вулицю, зводиться ЖК “Great” від “РІЕЛ” (проєкт реалізується спільно з “IB Alliance”) – там вже зведено 11 висотних будинків.
А в жовтні 2025 року на розгляд Кваліфікаційної комісії при Держгеокадастрі було винесено звернення Головного управління цього держоргану в Києві та Київській області, в якому повідомлялося про порушення вимог законодавства у сфері землеустрою та ведення Державного земельного кадастру з боку сертифікованого інженера-землевпорядника Юрія Баранова. Саме він засвідчив своїм підписом пакет документів від ТОВ “Аллан Плюс”, на підставі яких державний кадастровий реєстратор надалі змінив цільове призначення ділянки на вул. Ревуцького, 1. Надалі, 11 листопада 2025-го, вказана комісія позбавила цього інженера його кваліфікаційного сертифіката.
Юрій Баранов під час розгляду цього питання намагався переконати комісію, що ніяких порушень він не вчиняв. Зокрема, він вказав на те, що своє рішення він приймав у т.ч. на підставі Витягу з містобудівної документації – мовляв, те цільове призначення, яке “хотіло отримати” ТОВ “Аллан Плюс”, відповідало переважній функціональній зоні, до якої входить ділянка на вул. Ревуцького, 1. Тобто, вочевидь, йшлося якраз про те, що, згідно з ДПТ, який визначає функціональне призначення землі, там можна будувати житло. Крім того, він зазначив, що зміна цільового призначення відбулася в рамках однієї категорії земель – “землі громадської та житлової категорії”. У зв’язку з цим, мовляв, відповідно до вимог законодавства, можна не застосовувати норму про те, що “неможливо змінювати цільове призначення ділянки без погодження з міськрадою, якщо на цій землі немає нерухомого майна” – тобто, це якраз те, про що повідомляють правоохоронці в рамках вищезгаданого слідства. Серед іншого, Юрій Баранов повідомив, що саме державний кадастровий реєстратор мав би перевіряти правомірність та законність зміни цільового призначення. Втім, усі ці аргументи не переконали комісію.
Чиї інтереси
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Аллан Плюс” (орендар ділянки на вул. Ревуцького,1 та замовник будівництва) було зареєстроване у січні 2006 року. Керівником компанії зазначено киянина Артема Сєббу, засновником та кінцевим бенефіціаром – Олександра Терещенка, який зареєстрований у нині окупованому місті Суходільськ Луганської області.
ТОВ “Житлово-будівельна компанія-1” (генпідрядник будівництва) було зареєстроване у Києві у жовтні 2020 року. Його керівником вказано Сергія Колесника, засновником – ПП “Студія-Лада”, кінцевим бенефіціаром – мешканця села Сокільники Львівської області Юрія Білогана.
Обидва суб’єкти господарювання більш ніж очевидно пов’язані з девелоперською компанією “РІЕЛ”. Так, вищезгаданий Артем Сєбба є керівником проєкту цього девелопера ЖК ‘Maxima Residence” на вул. Євгена Коновальця у Києві. У свою чергу, Юрій Білоган є власником відразу декількох компаній, які мають співзвучні назви – ПП “ЖБК “РІЕЛ” і ТОВ “РІЕЛ-Дірект”.
Крім того, до вересня 2024 року власником вищезгаданого ПП “Студія-Лада” був львів’янин Роман Тарасюк. Він же був одним із співзасновників нині ліквідованої громадської організації “Байкерський клуб “РІЕЛ”, керівником якої був Ростислав Мельник (на колажі праворуч) – власник та багаторічний керівник девелопера “РІЕЛ”. У грудні 2025-го останній передав функції управління компанією ексСЕО мережі “Фокстрот” Олексію Зозулі (на колажі ліворуч). Це пояснювалося тим, що Мельник “переходить до стратегічної ролі та зосередиться на довгостроковому розвитку бізнесу та підготовці до масштабування”.
Компанія “РІЕЛ” була заснована у 2003 році у Львові вищезгаданим Ростиславом Мельником – місцевим бізнесменом, меценатом та громадським діячем (наразі засновником “Благодійного Фонду Ростислава Мельника”, а також членом Президії Федерації тенісу України та Наглядової ради Українського тенісного клубу). З тих пір ця компанія стала найбільшим житловим забудовником Львова, а також реалізувала низку проєктів з будівництва ЖК у Києві. У 2024-му “РІЕЛ” посів третю сходинку рейтингу забудовників житла в Україні від ЛУН та Forbes – тоді він здав в експлуатацію 1953 квартири. Більше було лише у «Інтергал-Буду» та івано-франківського забудовника “blago”. При цьому, в 2025-му “РІЕЛ” здав в експлуатацію 1964 квартири.
Правоохоронці неодноразово звертали увагу на можливі порушення з боку посадовців органів Держгеокадастру в частині “поводження зі столичною землею”.
Так, Дніпровська окружна прокуратура в судовому порядку добивається скасування державної реєстрації ділянки площею майже 16 га на території Дарницького лісгоспу та права користування нею компанією ТОВ “Аеронн”, які Держгеокадастр здійснив у 2021 році. Правоохоронці вказують на те, що Київрада не приймала рішень щодо її відведення та зміни цільового призначення (із “земель лісового фонду” на “землі рекреаційного призначення”). При цьому, в прокуратурі зазначають, що відвід цієї землі обов’язково мав бути погоджений комунальним підприємством, яке займається утриманням лісових насаджень, і що вказане ТОВ, вочевидь, має плани щодо забудови даної території. На даний момент правоохоронці не мають успіхів: у столичному госпсуді їм було відмовлено в задоволенні позову через те, що, мовляв, держреєстрація не дорівнює реєстрації права власності. Яким буде кінцевий результат, прогнозувати зарано, адже за “Аеронном”, схоже, стоять впливові люди – зокрема йдеться про осіб із оточення відомих ексчиновників Павла Рябікіна і Андрія Вавриша (власник забудовника “Saga Development”).
Крім того, претензії до Держгеокадастру нерідко має і столична влада. Зокрема, у 2023 році Департамент земельних ресурсів КМДА скаржився все тій же Кваліфікаційній комісії при цьому держоргані на дії інженера-землевпорядника, який розробляв документацію по землеустрою щодо ділянки на вул. Героїв Дніпра, 2-А площею понад 0,4 га. Зокрема, чиновники вказували на невідповідності в частині площі землі. Втім, цей факт не завадив Київраді у 2024 році передати цю землю під будівництво багатоквартирного будинку в оренду ТОВ “РВС”, що входить до орбіти девелопера “Standard One”, але при цьому надалі міськрада “передумала” підписувати відповідний договір оренди, через що вказана компанія “пішла до суду”.
Департамент земельних ресурсів КМДА з 2 квітня 2021 року очолює Валентина Пелих (наразі є підозрюваною в рамках справи щодо ймовірного захоплення ділянки під колесом огляду на Контрактовій площі), а посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Наразі сферу земельних відносин столиці контролює заступник голови КМДА Владислав Андронов, а за діяльність “містобудівного” департаменту відповідальний інший заступник Віталія Кличка – Вячеслав Непоп.
Із квітня 2021-го роботу обох цих структурних підрозділів столичної мерії в якості заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень контролював Петро Оленич, аж поки у березні 2025-го не був звільнений після отримання підозри у резонансні кримінальній справі щодо можливих махінацій зі столичною землею (відома як “операція “Чисте місто”).
Головне управління Держгеокадастру в Києві та Київській області з вересня 2021 року очолює Наталя Черненко. Держгеокадастр України з 23 серпня 2025 року очолює Дмитро Макаренко (до вересня 2025-го був виконуючим обов’язки керівника). У своїй діяльності цей орган підпорядкований Міністерству економіки, довкілля та сільського господарства України, яким з липня 2025 року керує Олексій Соболєв.
Автор: Олександр Глазунов
Джерело: КиївВлада
